新加坡买房预算怎么算？首次购房者的完整计算方法

按保守原则测算，月供控制在月收入的 25%–30%，再结合 75% 的贷款成数（LTV）与最低现金首付，多数首次购房者能负担的房价，通常落在最高可贷额除以 0.75 附近的区间。下一步要做三件事：设定月供上限、算出最大可贷额、再反推可承受房价，具体公式和示例都在下文。

简述:

• 将月供控制在月收入的25%到30%，能提高在利率波动和收入变动时的房贷还款安全性。
• 利用官方建议，最低保留20,000元在公积金普通账户，避免完全用尽应急储备导致风险扩大。
• 购买第二套房或投资房产时，税费和一次性开支总预算应在房价的10%到15%左右，以覆盖印花税、律师费等。
• 在利率上升或收入降低的极端情况下，月供占比超过30%时，应相应调低房价预期或提前做财务缓冲。
• 使用 haio+ 等工具可以自动化预算核算和风险模拟，帮助更稳健规划购房资金。

目录

• 买房预算计算：三步算出你能负担的房价
• CPF 公积金普通账户能用多少，该留多少
• 买房有哪些隐藏费用？税费与一次性开支清单
• 利率上升、收入下降时,你的预算还撑得住吗
• 从估算到证明：HFE/HLE 与 IPA 该怎么申请
• haio+ 一年多少钱？
• 为什么稳健预算比最高杠杆更值得追求
• haio+ 一年多少钱？
• 来源
• 常见问题

买房预算计算：三步算出你能负担的房价

新加坡金融管理局（MAS）规定，总偿债比率（TDSR）不得超过月收入的 55%，这是法规上限，但通常不应作为实际预算的目标。金融机构计算 TDSR 时会把所有月度债务计入分子,并采用中长期利率假设,对可变收入或租金收入还会打折扣。这意味着,就算你的实际现金流撑得住 55%,银行审批时用的利率往往比市场现价更高。

MoneySense 建议，把月供控制在月收入的 25%–30%，留出空间应付利率波动和生活开支变化。这才是购房预算怎么定的核心原则,把 25%–30% 当作真正的预算上限,而不是把 55% 当作目标。

计算分三步。

1. 设定月供上限：例如将月供控制在月收入的 25%–30% 范围内，具体比例可根据个人财务情况调整。
2. 算出最大可贷额：用月供、贷款年限（例如 25 年）与银行审批利率（通常高于市场现价,例如 4%）反推贷款本金，2,240 元月供在这些假设下大约对应 42 万到 45 万元贷款额,具体数字随利率和年限变化。
3. 反推可承受房价：基于最大贷款额度和贷款成数，计算出可承受的房价范围，再结合现金和 CPF 首付资金确定实际购房预算区间。

如果是购买 HDB 组屋或执行共管公寓（EC），还要同时满足抵押服务比率（MSR）不超过月收入 30% 的规定，这条限制往往比 TDSR 更早触顶,尤其是收入中等但已有其他贷款的买家。

CPF 公积金普通账户能用多少，该留多少

购房资金一般来自四个来源：现金储蓄、CPF 普通账户（OA）、上一套房子的售屋净收益，以及政府津贴（例如 Proximity Housing Grant）。这四块怎么搭配，直接决定你的现金压力大小。

CPF 的使用受到几项限制：房屋剩余租期要覆盖借款人到 95 岁、超过一定年限或年龄组合会触发 pro-rating（按比例调低可用额度）。更重要的是,CPF 官方建议，申请房屋贷款时应在 OA 中至少保留 20,000 元，作为应急缓冲,不要把 OA 全部掏空用于首付或月供。

• 现金：流动性最高，但动用会直接减少你的应急储备。
• CPF OA：能减轻当下现金压力，代价是牺牲一部分退休储蓄的复利增长。
• 售屋净收益：如果是换房，这部分往往是首付的主力，但需先扣除归还 CPF 的本金和利息。
• 政府津贴：符合条件的买家可申请，直接降低现金首付门槛。

实务上,建议先用现金覆盖至少 5% 的最低现金首付,再用 CPF 补足剩余部分,并考虑是否申请自愿房屋退款（VHR）把部分现金转回 CPF 做长期规划。CPF 官网的退款说明也值得提前了解,尤其是未来可能换房的买家。

买房有哪些隐藏费用？税费与一次性开支清单

房价只是预算的一部分。买方印花税（BSD）按分级税率征收，购买第二套及以上房产，或外国买家，还要缴纳额外买方印花税（ABSD），具体税率以 IRAS 官网列表为准，且会随购房者身份和持有套数变化。

一次性开支不止印花税。

• 律师费：处理产权转移与贷款文件，通常按房价的一定比例或固定费用收取。
• 中介佣金：购买二手房通常由卖方支付，但租赁或特定交易需自行确认。
• 验屋费：二手房尤其建议做,能提前发现结构或水电问题。
• 装修预算：新房和二手房的装修需求差异很大，提前留出额度。

购房资金规划提醒：建议预留房价的 10%–15% 作为税费和一次性开支的总预算，而不是只算房价和月供两项。

首 5% 的现金首付有严格的支付时点要求，通常在签署买卖合约（OTP）阶段就要到位，这笔现金流的时点比很多人想象的更早。

利率上升、收入下降时,你的预算还撑得住吗

买房预算计算不能只算一种情境。金融机构本身在审批贷款时,会用中长期利率假设对借款人做压力测试，所以你自己也该在出价前，把几种不利情境代入月供公式。

1. 利率上升 2 个百分点：把贷款利率从 4% 提高到 6% 重新计算月供，看是否仍低于收入的 30%。
2. 收入下降 20%：假设一方短期失业或收入缩水，检查月供占比是否会突破你设的安全线。
3. 卖房需归还 CPF 导致现金缺口：如果未来打算换房，已提取的 CPF 本金与累积利息必须在售房时归还，售价不足时会出现负现金卖房（Negative Cash Sale）的风险。

专业提示： 把这三种情景各算一遍，只要其中一种让月供占比超过 30%，就该把可承受房价往下调,而不是寄望利率或收入不会变。

建议缓冲：现金应急基金覆盖 6 到 12 个月月供，CPF OA 至少保留 20,000 元。这两条缓冲线,是把预算算得漂亮和真正扛得住波动的分水岭。

从估算到证明：HFE/HLE 与 IPA 该怎么申请

自己算出来的数字只是估算，真正有分量的是官方或银行认可的资格证明。HDB 的 HFE（或 HLE）信会明确告知你的购屋资格、可用的 CPF 津贴额度，以及可申请的 HDB 贷款上限，申请时通过 Singpass 登录 HDB 门户即可完成。

• 用 HDB 的购房预算计算器校验月供、首付和现金需求,与你自己手算的数字对照。
• CPF 官网的工具能帮你核对 OA 使用上限,以及提取额度对未来退休储蓄的长期影响。
• 如果考虑私宅或执行共管公寓，可以与 HFE/HLE 申请同步向银行申请原则性批复（IPA），两份文件到手后，就能更有把握地开始看房或出价。

值得留意的是，HDB 贷款利率通常与 CPF OA 利率挂钩，走势较稳定；银行贷款利率则随市场波动，这也是选择贷款类型时该纳入压力测试的变量。

haio 如何把这套计算自动化

手算 TDSR、MSR、LTV 和 CPF 规则,很容易漏掉某个假设,比如银行用的是审批利率而不是市场现价。haio 把这些规则和实时数据整合到同一个界面,自动算出你的可承受房价区间,减少手动出错的空间。

• 个性化购房能力测算,直接代入你的收入、储蓄和 CPF 情况给出区间,而不是一个模糊的通用公式。
• 情景压力测试,把利率上升、收入变动这类假设自动跑一遍,不用自己重新建表格。
• 最新按揭利率查询,以及 HFE/HLE 与 IPA 申请节点的提醒,帮你把估算和官方证明的时间线对齐。

为什么稳健预算比最高杠杆更值得追求

用满 55% 的 TDSR 上限确实能借到更多钱，但代价是几乎没有缓冲空间应付利率上升或收入变动。把月供压在收入的 25%–30%，短期看是少借了一些，长期看却是让你在利率周期转向时不必被迫卖房或动用全部 CPF。

真正稳健的预算,不是算出一个最大数字,而是算出一个你在最坏情境下依然能撑住的数字。这个数字,应该和你的退休储蓄目标放在同一张表上看,而不是分开考虑。

— HAIO

用 haio+ 把预算核查和申请流程一起搞定

自己对着 HDB 计算器、CPF 官网和银行利率表来回核对，很容易耗掉一整个周末，还未必抓得全所有限制条件。haio+ 把个性化预算计算、实时按揭利率和专家支持整合在一个订阅里，帮你省下这部分反复核对的时间。

订阅 haio+ 每月 49 新元，或每年 499 新元，可解锁个性化的购房能力测算、利率变动提醒，以及在你准备申请 HFE/HLE 和 IPA 前的核对支持。这不是替你做决定，而是让你手上的数字更接近银行和 HDB 实际会用的数字。如果只是想先看看功能范围，也可以从 Basic 版本开始，具体价格以站内页面为准。现在就到 haio+ 页面看看适合你的方案。

This article is general information, not a substitute for advice from a qualified financial advisor. Consult a qualified financial professional about your own circumstances before acting on anything here.

来源

• Calculating TDSR for Property Loans
• Retain $20,000 in your OA if you are taking a housing loan
• Buying a property: How much can you afford? | MoneySense

常见问题

TDSR 和 MSR 有什么区别？

TDSR 是把所有月度债务计入，上限为月收入的 55%，适用于所有房产贷款。MSR 只针对购买 HDB 组屋或执行共管公寓的贷款，上限通常为月收入的 30%，且两者需同时满足。

月供占收入多少比例才算安全？

法规允许的上限是 55%，但MoneySense 建议把月供控制在月收入的 25%–30%，为利率上升和生活开支变化留出空间。这也是判断购房预算怎么定最实用的参考区间。

CPF OA 里一定要留多少钱？

CPF 官方建议至少保留 20,000 元在 OA 中，不建议把全部余额用于首付或还款，这笔钱是应对突发状况的缓冲。

HFE 信和 HLE 信是同一个东西吗？

两者作用类似，都用于确认购屋资格与可用贷款额度，申请流程都通过 HDB 门户以 Singpass 完成。具体名称和适用场景可能因申请时间和房型而有所调整，以 HDB 官网当时的说明为准。

haio+ 一年多少钱？

haio+ 按月订阅为 49 新元，按年订阅为 499 新元，两种方案都能解锁个性化购房能力测算和实时按揭利率查询。若只想先了解基础功能，也可以查看 Basic 版本。